Une SCPI présente des avantages et des inconvénients. Ainsi, plusieurs paramètres sont à prendre en considération, avant de faire son choix, pour réduire les risques inhérents à sa souscription. Le point sur les risques liés à la SCPI.
Qu’est-ce que la SCPI ?
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un produit simple qui génère un bon rendement, d’une moyenne supérieure à 4,5 %. C’est un produit financièrement accessible, car le marché propose des parts de SCPI à partir de 200 €, et il est possible d’investir à partir de 5000 €. Moyen de détention de l’immobilier simple, la SCPI assure une bonne diversification de son portefeuille d’action, et peut être intégrée dans un contrat d’assurance vie. Il ne faut pas non plus oublier qu’elle propose des revenus sécurisés et réguliers.
En effet, les risques d’impayés et de vacance locative sont atténués par la mutualisation des biens en location, au contraire de l’immobilier physique où les risques sont réels. La SCPI comporte également des inconvénients, car c’est un investissement sur le long terme, pour une détention minimale sur 8 à 12 ans, voire 15 ans et plus. Cette période est cependant nécessaire pour amortir les frais liés à l’achat.
La SCPI requiert par ailleurs le paiement de frais d’acquisition (10 à 12 %) et de gestion élevés (environ 10 %). Ces frais sont comparables aux frais notariés d’enregistrement et de gestion d’un bien locatif, géré par un professionnel de l’immobilier.
Quels sont les critères de sélection à considérer ?
Afin de s’assurer de la qualité des SCPI et affiner sa sélection, l’investisseur doit analyser un maximum de paramètres. Ainsi, il faut choisir les SCPI selon la composition du parc de biens géré, en priorisant l’immobilier d’entreprises par exemple, et en s’assurant de sa diversité. Ce sont, entre autres, les commerces, les bureaux, les parkings, les centres commerciaux, les hôtels et les maisons médicalisées. Si le parc proposé comporte du résidentiel, il faut choisir le haut de gamme.
Le portefeuille à gérer doit en outre intégrer des actifs diversifiés et être proposé par des sociétés de gestion. Il faut également choisir les SCPI de taille conséquente (ayant une capitalisation supérieure à 250 millions d’euros). Car de l’importance de la SCPI dépendra la diversité des actifs. Ce n’est pas tout, car il faut aussi s’assurer du niveau de compétence et de la réputation de la société de gestion. Celle-ci doit de fait afficher un niveau élevé de transparence quant à la nature des actifs.
Ensuite, il faut passer au crible l’historique du taux d’occupation. Il doit être au moins ou égal à 90 %. Si ce taux a tendance à être à la baisse, la prudence est de mise. Les résultats antérieurs de l’entreprise valent également le coup d’œil. Enfin, le TRI ou Taux de Rentabilité Interne calculé sur 5 ans, doit faire ressortir une moyenne avoisinant les 6 %, et la régularité des dividendes doit être assurée.