La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier permet de se constituer, de manière indirecte, un patrimoine immobilier de type professionnel ou habitation (cas des SCPI fiscales). Il y a plusieurs manières d’y investir son capital, notamment en acquérant des parts de SCPI démembrées. Mais comment fonctionne le démembrement en SCPI ?
Comment se passe le démembrement en SCPI ?
Comme pour un bien immobilier conventionnel, il est aussi possible de diviser le droit de propriété d’une part de SCPI en deux. Il s’agit de mettre d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit de la part en question. Les acheteurs auront donc le choix d’acquérir l’un des deux selon leurs besoins. Ainsi, pour pouvoir déterminer quel montant chacun devra payer pour chaque partie de la part, il existe ce qui est appelé dans le jargon de ce secteur, la clé de répartition. Grâce à cette dernière, il sera possible de fixer le prix de la nue-propriété et aussi de l’usufruit. Chaque SCPI a son offre de clé de répartition, mais sur le marché, elle est plutôt homogène et les différences ne sont pas très grandes d’une société de gestion à une autre.
Le démembrement en SCPI est, il faut le savoir, temporaire. Il existe alors un contrat qui va déterminer la durée de possession de chaque partie. Cela peut varier de 5 à 10 ans selon le compromis entre les acheteurs. Mais là encore, une société de gestion en particulier propose bien plus que cela (jusqu’à 15 ans). Cette durée du contrat de démembrement est aussi un facteur qui peut influer sur la clé de répartition, et par conséquent, sur la valeur de chaque part. Quelqu’un qui veut devenir nu-propriétaire d’une part pour 10 ans devra, par exemple, débourser 63 % à 70 % du prix d’une part entière pour pouvoir l’acquérir.
La fiscalité du démembrement SCPI
Il faut savoir que comme le démembrement entraîne la division du droit de propriété en deux, il y a donc deux systèmes d’imposition qui s’appliquent. Le nu-propriétaire et l’usufruitier ne paieront pas les mêmes charges. Pour ce dernier, vu qu’il possède le plein droit sur les loyers, il devra s’acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers, mais aussi de quelques prélèvements sociaux (15,5 %). L’usufruitier devra également prendre sa part en considération lors de son calcul pour l’IFI s’il y est assujetti. Dans le cas du nu-propriétaire, en revanche, vu qu’il ne bénéficie pas des avantages liés à la location du bien durant toute la durée du démembrement, il n’est donc assujetti à aucun impôt. Les experts en investissement ont leurs avis sur la question.
Pour conclure alors, le démembrement de parts de SCPI fonctionne exactement comme celui d’un bien immobilier. La nue-propriété et l’usufruit sont acquis par deux personnes différentes et leurs valeurs dépendent d’une clé de répartition. La fiscalité est aussi différente pour les deux.