Les différences entre SCI et SCPI

La société civile de placement immobilier (SCPI) et la société civile immobilière (SCI), à travers leurs points de divergence, sont à même de répondre aux besoins des particuliers de diversifier leurs sources de revenus. Le point sur les différences entre SCI et SCPI.

 Mieux comprendre les SCI et les SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et la SCI classique (Société Civile Immobilière) sont toutes deux des sociétés civiles spécialisées dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. En principe, elles sont dotées de la « transparence fiscale ». Ainsi, la société ne fait pas écran et ne paie pas d’impôt direct sur le bénéfice réalisé si le résultat est imposé au niveau de chaque associé. Tels sont les points communs entre les SCI et les SCPI.

 La SCI pour assurer la gestion du patrimoine immobilier familial et/ou professionnel

La Société Civile Immobilière ou SCI s’adresse aux investisseurs qui veulent se constituer et/ou gérer leurs biens immobiliers, tout en anticipant leur transmission. La SCI se réalise généralement dans un cadre familial, mais aussi professionnel. Elle a pour but de faciliter la détention d’immeubles et leur transmission, et d’empêcher l’indivision. Elle est la solution idéale pour ceux qui souhaitent acquérir eux-mêmes et/ou gérer à plusieurs le patrimoine de leur choix.

Ainsi, ils peuvent s’assurer que le patrimoine obtenu restera dans la famille via un pacte d’associés régissant la revente des parts (soit le droit de préemption des associés) et la succession (soit la possibilité de donation de parts pour être exempt de paiement de droits de succession…). La SCI propose une plus grande liberté d’organisation que la SCPI, surtout en matière de fiscalité. La SCI peut aussi privilégier l’impôt sur les sociétés.

 La SCPI ou le placement avant tout

La SCPI désigne un produit de placement dont l’investisseur détenteur souhaite tirer un bénéfice. Elle propose moins de liberté que la SCI, mais, en contrepartie, affiche moins de contraintes, car les associés sont propriétaires d’une fraction d`un patrimoine immobilier. Ainsi, ils délèguent le choix de sa composition, sa gestion et son acquisition à une société de gestion.

Les particularités respectives des SCI et des SCPI

Plusieurs sociétés financières permettent aux institutionnels d’investir dans des parts de SCI professionnelles, qui ont elles-mêmes des parts issues de diverses SCPI et d’autres actifs immobiliers. Néanmoins, seuls certains de ces fonds sont à la portée des particuliers à travers les contrats d’assurance-vie. De tels fonds sont en effet réservés à des investisseurs avertis, pour permettre une mutualisation maximale des risques.

Cependant, cela est « pénalisé » par le paiement de frais de gestion supplémentaires. Dans la pratique, il n’existe aucune interdiction portée à l’égard des particuliers qui souhaitent constituer leur propre SCI, avec pour objet social l’acquisition de parts de SCPI. Au final, que ce soit une SCI ou une SCPI, chaque solution a son public cible, son lot d’avantages et d’inconvénients. L’essentiel est de trouver les bénéfices attendus par rapport à la forme d’investissement choisie.

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