Définition et mécanismes de fonctionnement de la SCPI

Un tel investissement ne signifie pas pour autant détenir de l’immobilier « physique ». Cet investissement est généralement désigné sous le terme de « pierre-papier ». Le point sur la définition et mécanismes de fonctionnement de la SCPI.

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier désigne une société civile qui vise à acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Celui-ci est généralement à usage professionnel (comme les bureaux, commerces, entrepôts, parkings, maisons médicalisées, centres commerciaux et autres).

À ce titre, la SCPI fait appel à l’investissement privé (via la collecte de fonds auprès des particuliers qui achètent les parts). Aussi, les revenus nets générés seront répartis entre les porteurs desdites parts, les fameux « associés ». Autrement dit, la SCPI est une autre forme de structure d’investissement collectif.

 Quels sont les différents types de SCPI ?

La SCPI se décline en trois catégories. La première est la SCPI de rendement. C’est la forme la plus courante. Ici, les associés perçoivent des revenus réguliers (habituellement trimestriels). Cette SCPI s’adresse aux investisseurs recherchant à la fois des revenus complémentaires et des plus-values substantielles. La deuxième SCPI n’est autre que la SCPI fiscale. Sa durée est fixée dès la souscription, et elle est destinée aux particuliers gros contribuables (assortis de taux d’imposition élevés), qui souhaitent bénéficier d’une défiscalisation partielle.

Elle offre toutefois des rendements plus faibles, mais fait bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques inhérents à l’immobilier d’habitation. La troisième est la SCPI de plus-values. Elle permet l’obtention de plus-values à long terme. Ce type de SCPI concerne les investissements dans des biens immobiliers qui possèdent un très fort potentiel de revalorisation. Une telle SCPI ne permet toutefois pas de gagner des rendements réguliers importants, en raison de la faiblesse des loyers soumis à la loi de 1948.

Dans le cas où les revenus perçus des loyers n’arrivent pas à couvrir l’ensemble des charges et des travaux des biens immobiliers, l’associé sera à même d’imputer de ses revenus fonciers le montant des déficits engendrés et équivalents à sa quote-part dans la SCPI. Le déficit foncier qui en découle défiscalisera une partie des loyers encaissés sur d’autres biens immobiliers.

 Comprendre le fonctionnement de la SCPI

Une fois le parc immobilier de la SCPI constitué, la société de gestion de la SCPI en assure la gestion. Il faut entendre par là qu’elle cherche les locataires, s’occupe des charges administratives et locatives, des travaux, des ventes et de la comptabilité, et établit tous les rapports utiles et nécessaires avec les locataires. Du savoir-faire de la société de gestion dans ces différentes opérations dépendent les résultats générés, c’est-à-dire le rendement à distribuer.

 Qu’en est-il des associés d’une SCPI ?

Les associés sont porteurs de parts de la SCPI. Ils sont convoqués en assemblées générales ordinaires ou extraordinaires au moins une fois par an. Durant ces assemblées, ils votent pour désigner ou révoquer la société de gestion. Ils se prononcent aussi pour approuver les décisions de gestion, les comptes et la valorisation des biens immobiliers de la SCPI.